실거주를 이유로 바뀐 집주인의 계약갱신거절권 인정기간이 있다

첫 대법원 판결로 실거주를 이유로 바뀐 집주인의 계약갱신거절권이 인정된 사례가 생겼습니다.

계약갱신 거절권 대법원 판결사례

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문제 시작

기존 집주인(기존 임대인)이 새 집주인(새로운 임대인)과 매매계약을 체결한 상태에서 세입자(임차인)이 기존 집주인(기존 임대인)에게 계약 갱신을 요구했습니다. 소유권을 넘겨받은 새 집주인(새로운 임대인)은 실거주를 하겠다며 세입자(임차인)의 요구를 거절했습니다. 그러나 세입자(임차인)은 퇴거하지 않았고, 새 집주인(새로운 임대인)은 소송을 제기했습니다.

세입자, 기존 집주인, 새 집주인의 관계도

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소송 결과

여기서 쟁점은 2020년 7월부터 시행된 임대차 계약 갱신 청구권에 대한 해석입니다. 임대차보호법에 따르면 세입자는 집주인을 상대로 1회 계약갱신 청구가 가능하고, 집주인은 실거주와 같은 정당한 사유로만 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 그렇지만 세입자가 계약갱신을 청구했을 때 소유권을 넘겨받은 새 집주인이 실거주를 이유로 세입자에게 나가라고 할 수 있는지 문제가 된 것입니다.

결과는 어떻게 되었을까요? 기존 집주인(임대인)이 아파트를 매도하는 것은 임대차를 계속하기 어려운 '중대한 사유'에 해당하기 때문이라 계약갱신거절을 인정해주는 것으로 판단해서 1심에서는 새집주인의 승소했습니다. 하지만 2심에서는 새 집주인은 갱신 당시 소유자가 아니어서 거절할 수 없다고 세입자의 편을 들어주었습니다.

그렇다면 대법원은 어떠한 결정을 내렸을까요? 대법원은 새로운 집주인이 기존 집주인으로부터 소유권을 넘겨받으면서 기존 집주인의 갱신거절권도 물려받았다고 해석해서 새로운 집주인의 편을 들어주었습니다. 이러한 대법원 판례는 매매계약 전 임차인이 계약 갱신을 요구한 상태였다 하더라도 거절권 행사가 가능하다는 점은 달라지지 않는다는 법리를 최초로 명시적으로 선언했다는 점에서 중요합니다.

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전월세 계약, 앞으로 무엇이 달라질까?

2020년 9월 국토교통부가 발표한 가이드라인에 따르면 "새 집주인은 세입자의 계약갱신 청구를 거절할 수 없다"고 발표했지만, 정작 법원에서는 재판부마다 판단이 제각각이었습니다. 하지만 2022년 12월 대법원 판결이 나오면서 앞으로는 달라질 것으로 보입니다.

세입자의 경우 이제까지 기존 집주인에게 계약갱신 청구권을 행사하기만 하면 집주인이 바뀌더라도 계약을 2년 더 연장(1회만) 할 수 있었습니다. 하지만, 이제는 이번 대법원의 판결에 따라서 새 집주인의 실거주여부도 확인을 해야 합니다. 새 집주인이 실거주를 하겠다며 계약갱신 청구권을 명확한 기간 내에 거절한다면 세입자는 계약갱신을 연장할 수 없습니다. 앞서 이야기한 명확한 기간은 기존 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지를 의미합니다.

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새 집주인의 경우에는 실거주를 목적으로 계약갱신 거절을 할 수 있게 되었습니다. 다만, 앞서 말씀드린 것처럼 새 집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 기간이 기존 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지이니 주의하셔야 합니다. 해당 기간내에 실거주의사를 밝히며 계약갱신 거절을 명확하게 하지 않는다면, 거절권을 행사할 수 없을 것입니다.

새 집주인의 계약갱신거절권 기간

마무리하며

대법원의 판단과 마찬가지로 저 또한 새로운 집주인이 실거주를 하겠다며 세입자의 계약갱신을 거절하는 권리가 더 우선되어야 한다고 생각을 했습니다. 새로운 집주인도 실거주가 목적이기 때문에 세입자와 집주인의 주거문제의 경중을 따질 수 없기 때문입니다. 그렇다면 상대비교를 할 수 없는 주거문제에서 새로운 집주인은 더 큰 비용을 지불하고 자신의 주거문제를 해결하고자 하기에 저는 이번 대법원의 판단이 옳다고 생각이 들었습니다.

다만, 올바르게 판단된 대법원의 판례를 악용해서 실거주를 핑계로 세입자의 계약갱신을 거절하려는 꼼수를 쓰는 사람들이 생길 것 같아 걱정됩니다. 다음 부동산 법률 관련 포스팅에서는 허위실거주로 계약갱신 거절하면 어떻게 되는지에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.