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경매로 집이 넘어가고 보증금도 다 못 받았는데, 경락인이 나가라고 한다면? 주택임대차보호법과 대법원 판례를 토대로, 임차인이 어떻게 동시이행항변권을 행사하고 권리를 지킬 수 있는지 사례와 함께 안내드립니다.혹시 이런 상황을 겪고 계신가요? 전세집이 경매로 넘어가면서 낙찰자, 즉 경락인이 나타났는데, 보증금을 전액 돌려받지 못한 채 집을 인도해달라는 요구를 받고 계신가요? 보증금이 몇천만 원이나 남아 있는데도 '이미 계약이 끝났으니 나가세요'라는 식의 주장이 부담스럽게 느껴지실 수 있어요. 이런 상황에서 과연 우리는 집을 인도해야 하는 걸까요? 아니면 아직도 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 걸까요?오늘은 바로 이 질문에 대해, 즉 '대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경..

전세계약을 체결하기 전에는 반드시 여러가지 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 잘못된 계약은 나중에 큰 피해로 돌아올 수 있으므로, 전세계약 체크리스트를 참고하여 안전하고 확실한 전세계약을 체결하시기 바랍니다.부동산 등기부등본 확인부동산 등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리 관계를 명확히 확인할 수 있는 중요한 서류입니다. 계약 전 반드시 열람하여 소유자가 실제 집주인인지, 근저당권이나 가압류 등의 권리가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 이러한 권리 관계는 임차인의 권리에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 등기부등본의 을구 뿐만 아니라 갑구에 신탁등기가 되어있는지도 반드시 확인해야 합니다.임대차계약서 작성임대차계약서는 계약 당사자 간의 권리와 의무를 명확히 규정하는 문서입니다. 계약서에는 임대인과..

주택 임차인이 주택을 안정적으로 임차하려면 대항력과 우선변제권이 필수적입니다. 하지만 집주인의 말을 믿고 무상거주확인서를 작성해준 임차인은 임대차보증금을 돌려받지도 못하고 결국 빈털터리가 되고 맙니다. 이번 포스팅에서 소개하고자 하는 이야기는 대법원 판례(2016다248431)를 기반으로 임차인들에게 경각심을 주고자 작성했습니다.사건의 전개임차인 A씨는 임대인 B씨와 주택에 대한 임대차계약을 체결했습니다. 보증금은 2억 4천만원이었으며, 같은 해 8월 달에, A씨는 동거인과 함께 주택에 입주하고 전입신고를 완료했습니다. 임대차계약서에는 확정일자도 받았습니다. 그러나 4년뒤, 주식회사 OO은행은 임대인 B씨의 남편 C에 대한 대출금 채무를 담보하기 위해 주택에 채권최고액 4억 8천만원의 1순위 근저당권설정..

임대차 계약에서 임대인이 임대차 보증금만 세무서에 신고하고 월세(월 차임)는 신고하지 않기로 합의하며 임차인이 월세를 신고할 경우, 그에 따른 부가가치세 등을 임차인이 부담하기로 약정하는 것이 유효한지 여부에 대해 살펴보겠습니다.법적 유효성의 검토세법 위반 여부 : 대한민국의 세법에 따르면 임대인은 임대소득을 신고해야 할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 임대소득을 신고하지 않는 것은 탈세 행위로 간주될 수 있으며 법적으로 처벌받을 수 있습니다. 따라서, 임대인이 월세를 신고하지 않기로 합의하는 것은 세법에 위반됩니다.약정의 무효성 : 임대차계약에서 임차인이 월세를 신고하고 그에 따른 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 약정은 공정성을 결여하고 있습니다. 대한민국 민법 제103조는 '선량한 풍속 기타 사..

주택임대차보호법은 주거용 건물에 대한 임대차 관계를 규율하여 임차인의 권리를 보호하는 법률입니다. 그렇다면, 미등기 또는 무허가 건물도 이 법에 적용을 받을 수 있는지에 대해 살펴보겠습니다.주택임대차보호법은 건물의 등기 여부나 허가 여부와 관계없이 실제로 주거용으로 사용되고 있는 경우에도 적용될 수 있습니다. 이는 법원의 판례와 해석을 통해 확인할 수 있습니다. 법원은 주거의 안정성을 보호하기 위해 주택임대차보호법의 적용 범위를 넓게 해석하고 있습니다.미등기 건물미등기 건물이라도 임대차 계약이 체결되고 임차인이 주거 목적으로 사용하고 있는 경우, 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 이는 법원이 주거 안정성을 보호하기 위해 건물의 등기 여부와 관계없이 실제 사용 상태를 중시하기 때문입니다.예를 들..

주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물에 관한 규정을 두고 있습니다. 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임차인의 권리보호와 직결되는 중요한 문제입니다. 이를 판단하기 위한 기준은 다음과 같습니다. 건물의 주된 용도주거용 건물에 해당하는지 여부는 건물의 주된 용도가 주거 목적에 사용되는지에 따라 결정됩니다. 즉 건물이 주거로서의 사용을 위한 시설과 구조를 갖추고 있는지 여부가 중요한 판단 기준입니다. 주거용 건물은 일반적으로 침실, 거실, 주방, 화장실 등 주거에 필요한 시설을 포함하고 있어야 합니다.실제 사용상태건물의 실제 사용 상태도 중요한 판단 기준이 됩니다. 비록 건축물대장상 용도가 주거용으로 등재되어 있지 않더라도, 실제로 주거용도로 사용되고 있다면 주거용 건물로 판단될 수 있습니다. 예를 들어, 상..

전세사기를 당한 경우, 임차인이 피해 회복을 위해 가장 먼저 확인하고 행동해야 하는 사항은 임차인의 보호요건을 확인하는 것입니다. 임차인이 전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추고 있어야 합니다. 또한, 상한액은 시·도별 여건에 따라 조정 가능하지만 임차인의 임차보증금이 3억 원 이하여야 피해자로 인정받을 수 있습니다.전세사기 피해자 결정 신청서 다운대부분 임대인의 사기 행위나 보증금 반환 능력의 부족 등으로 인해 피해가 발생했기 때문에, 앞서 설명드린 임차인의 보호요건에 충족한다면 우선 전세사기 피해자 결정 신청 가능합니다. 전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 국토교통부(전세피해지원센터, 지방자치단체도 가능)..

첫 대법원 판결로 실거주를 이유로 바뀐 집주인의 계약갱신거절권이 인정된 사례가 생겼습니다.문제 시작기존 집주인(기존 임대인)이 새 집주인(새로운 임대인)과 매매계약을 체결한 상태에서 세입자(임차인)이 기존 집주인(기존 임대인)에게 계약 갱신을 요구했습니다. 소유권을 넘겨받은 새 집주인(새로운 임대인)은 실거주를 하겠다며 세입자(임차인)의 요구를 거절했습니다. 그러나 세입자(임차인)은 퇴거하지 않았고, 새 집주인(새로운 임대인)은 소송을 제기했습니다.소송 결과여기서 쟁점은 2020년 7월부터 시행된 임대차 계약 갱신 청구권에 대한 해석입니다. 임대차보호법에 따르면 세입자는 집주인을 상대로 1회 계약갱신 청구가 가능하고, 집주인은 실거주와 같은 정당한 사유로만 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 그렇지만 세입자..

제소전화해란부동산에서 접하기 쉬운 제소전화해에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 제소전화해란 '일반민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차'를 의미합니다.어떠한 장점이 있기 때문에 소송을 진행하지 않고 그 전에 화해를 하는 것일까요?제소전화해를 성립시켜 두면 좋은점제소전화해는 '확정판결과 같은 효력'과 '화해조서를 기초로 강제집행 가능'이 있습니다. (민사소송법 제220조) 즉, 임대인의 경우에는 소송을 하지 않고도 임차인을 상대로 건물인도(명도) 강제집행을 진행할 수 있고, 임차인의 경우에는 소송을 거치지 않더라도 임대인을 상대로 보증금반환을 위한 강제집행으로 나아갈 수 있습니다.그렇다면 제소전화해를 진행하면 결과는..

최근 코로나로 인해 매출 하락은 영업에 큰 타격을 받고 이제는 금리인상과 경기침체가 우리를 더욱 힘들게 만들고 있습니다. 이렇게 힘든 시기를 겪고 있는데 계약만료 시점에 건물주가 임대료 인상을 요구하는 경우, 세입자는 이 요구를 다 들어주어야 할까요? 그리고 상가임대차보호법은 인상률은 5%로 정하고 있는데, 건물주가 요구하기만 하면 언제든지 5%를 올릴 수 있는 것일까요? 오늘은 상가임대차보호법 5% 임대료 인상에 대한 대표적인 오해에 대해서 말씀드리고자 합니다.임대료 인상에 대해 상가임대차보호법이 규정하고 있는 조항은 상가임대차보호법 제11조입니다. 상가임대차보호법 제11조는 "차임 등의 증감청구권"이라고 하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건..