집주인의 말을 믿고 무상거주확인서를 작성한 임차인은 빈털터리..

주택 임차인이 주택을 안정적으로 임차하려면 대항력과 우선변제권이 필수적입니다. 하지만 집주인의 말을 믿고 무상거주확인서를 작성해준 임차인은 임대차보증금을 돌려받지도 못하고 결국 빈털터리가 되고 맙니다. 이번 포스팅에서 소개하고자 하는 이야기는 대법원 판례(2016다248431)를 기반으로 임차인들에게 경각심을 주고자 작성했습니다.

사건의 전개

임차인 A씨는 임대인 B씨와 주택에 대한 임대차계약을 체결했습니다. 보증금은 2억 4천만원이었으며, 같은 해 8월 달에, A씨는 동거인과 함께 주택에 입주하고 전입신고를 완료했습니다. 임대차계약서에는 확정일자도 받았습니다.
그러나 4년뒤, 주식회사 OO은행은 임대인 B씨의 남편 C에 대한 대출금 채무를 담보하기 위해 주택에 채권최고액 4억 8천만원의 1순위 근저당권설정등기를 마쳤습니다. 그 즈음, 임대인 B씨는 임차인 A씨에게 무상거주확인서를 작성해 달라고 요청했습니다. A씨는 집주인의 부탁을 거절하지 못하고, 주식회사 OO은행에 임대차계약으로 인한 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상거주확인서를 작성해 주었습니다. (무상거주확인서에 대한 내용은 뒤쪽에서 추가로 설명하도록 하겠습니다.)
임차인이 임대인의 부탁으로 무상거주확인서를 작성한지 1년 뒤쯤, 주식회사 OO은행의 신청으로 해당 주택에 대한 임의경매 절차가 개시되었습니다. 주택은 6억원으로 평가되었고, 배당요구종기는 당해 12월까지로 정해졌습니다. 임차인 A씨는 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하여, 임차보증금 2억 4천만 원을 청구했습니다. 그러나 그가 작성해 준 무상거주확인서 때문에 문제가 발생했습니다.

사라진 임대차보증금

경매 집행법원은 배당기일에 임차인 A씨에게 2억 4천만원을 배당하는 배당표를 작성했으나, 주식회사 OO은행은 이에 대해 이의를 신청했습니다. 주식회사 OO은행은 임차인 A씨가 무상거주확인서를 작성했기 때문에 배당을 받을 수 없다고 주장했고, 결국 법원은 임차인 A씨의 배당액을 0원으로, 주식회사 OO은행의 배당액을 4억 3천만원으로 경정하는 화해권고결정을 내렸습니다.
이에 대한 대법원은 A씨의 대항력과 우선변제권이 인정되는 상황에서도, 그가 작성한 무상거주확인서 때문에 배당을 받지 못하게 되었고, 이를 이유로 주택 매수인에 대해 대항력을 주장하여 주택 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인 A씨의 상고를 기각했습니다. 즉, 임차인은 집주인을 믿고 무상거주확인서를 작성했다가, 임대차보증금 2억 4천만원을 날렸습니다.

무상거주확인서란

무상거주확인서는 특정인이 주거지에서 무료로 거주하고 있음을 확인하는 문서입니다. 이는 일반적으로 임대차 계약과 관련된 상황에서 사용되며, 특히 대출 및 담보 설정, 세금 및 법적 문제, 경매 및 임의경매 상황에 작성됩니다. 이번 포스팅에서 소개한 사례에서는 무상거주확인서가 핵심이었습니다. 주택 소유자가 금융기관으로부터 대출을 받기 위해 주택을 담보로 제공한 경우, 임차인이 해당 주택에 임대료를 지불하지 않고 거주하고 있다는 것을 증명하기 위해 작성되는 것이 무상거주확인서입니다. 만약, 임차인이 무상거주확인서를 작성하지 않았다면, 집주인의 남편은 해당 주택을 담보로 대출금을 받을 수 없었을 것입니다. 그 이유는 해당 경우에는 금융기관이 경매를 진행해도, 권리관계상 선순위 임차인이 경매 배당금을 먼저 가져가기 때문에 경매 실익이 없기 때문에 대출을 해주지 않는 것입니다.
이와 같은 사실을 몰랐던 임차인 A씨는 집주인 B와 그의 남편 C의 부탁을 통해, 본인의 선순위 임차인의 권리를 포기한 것입니다.

인생에서 아까워하면 안 되는 변호사 비용

이번 포스팅은 집주인의 말을 믿고 무상거주확인서를 작성해준 임차인이 어떻게 빈털터리가 되었는지를 소개해드렸습니다. 임차인은 자신의 권리를 보호하기 위해 항상 신중해야 하며, 법적 문서에 서명하기 전에 반드시 변호사의 조언을 구하는 것이 바람직 합니다. 인생에서 변호사 비용은 아까워하면 안되는 것 같습니다.