상가건물 임대 5% 임대료 인상에 대한 오해

최근 코로나로 인해 매출 하락은 영업에 큰 타격을 받고 이제는 금리인상과 경기침체가 우리를 더욱 힘들게 만들고 있습니다. 이렇게 힘든 시기를 겪고 있는데 계약만료 시점에 건물주가 임대료 인상을 요구하는 경우, 세입자는 이 요구를 다 들어주어야 할까요? 그리고 상가임대차보호법은 인상률은 5%로 정하고 있는데, 건물주가 요구하기만 하면 언제든지 5%를 올릴 수 있는 것일까요? 

오늘은 상가임대차보호법 5% 임대료 인상에 대한 대표적인 오해에 대해서 말씀드리고자 합니다.

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임대료 인상에 대해 상가임대차보호법이 규정하고 있는 조항은 상가임대차보호법 제11조입니다. 상가임대차보호법 제11조는 "차임 등의 증감청구권"이라고 하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다

위 조항은 임대차 계약 당사자가 임대료의 증액과 감액을 요구할 수 있는 경우를 규정하고 있습니다. 임대인이 인상을 요구할 수 있는 경우뿐만 아니라, 임차인이 감액을 요구할 수 있는 경우도 규정하고 있습니다. 임대인과 임차인 모두 조세 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있는 경우에 임대료의 증액 또는 감액을 청구할 수 있습니다.

또한, 임대인이 인상 요구를 할 수 있는 폭은 대통령령에 따라 5% 이내로 제한되어 있습니다. 이에 대한 대표적인 오해는 임대인이 5% 인상 요구를 하기만 하면 임차인은 인상된 임대료를 지급해야 한다는 것입니다. 하지만! 원칙적으로 임대료 인상은 "임차인의 동의"가 있어야만 합니다!!

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상가임대차보호법이 규정한 5% 이내의 임대료 인상조차 임차인의 동의가 있어야만 하는 것이며, 임차인의 동의가 없을 경우 임대인은 인상이 필요한 이유를 스스로 증명해야만 합니다.

하지만, 건물주의 눈치가 보이는 것은 현실입니다. 그럼에도 마음 굳건하게 먹고 건물주의 임대료 인상에 동의하지 않으셔야 합니다. 임대인과 임차인이 쌍방 동의를 한 경우에는 상가임대차보호법에서 규정한 최대 인상률이 5% 초과해도 유효하니 무턱대고 인상에 대한 동의를 하시면 큰일 납니다.

상가임대료 5% 인상에 대한 오해를 살펴봤습니다. 혹시라도 건물주(임대인)이 화를 내면서 주장하더라도 불안해하거나 걱정하실 필요가 전혀 없습니다. 임대료 인상에 동의를 하지 않았다고 건물주(임대인)가 영업을 방해한다면 건물주를 상대로 영업방해죄로 형사고소를 진행하시면 됩니다. 다음 포스팅에는 영업방해죄의 성립요건에 대해서 이야기하도록 하겠습니다.