[부동산] 집주인이 허위로 실거주를 하겠다면서 세입자의 계약갱신청구권을 거절한 경우

오늘은 지난 부동산 포스팅에서 언급한 집주인이 허위로 실거주를 하겠다면서 세입자의 계약갱신청구권을 거절한 경우에 대해 이야기하고자 해요.

지난 포스팅에서 주택임대차보호법의 개정으로 세입자는 "1회에 한하여" 계약갱신청구권을 행사해 전세 계약을 연장할 수 있다고 알려드렸어요. 그와 동시에 집주인이 예외적인 경우로 계약갱신청구를 거절할 수 있다는 점도 언급을 했었죠. 다시 말하자면, 허위로 실거주를 하겠다며 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시킨 후 상승된 보증금으로 다시 임대를 하는 집주인들이 있다는 것이죠.

Q. 만약 집주인이 허위의 실거주 사유를 내세워 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시켰다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까요?

A. 제가 알아본 바로는 주택임대차보호법에 따라 손해배상책임이 성립되기에 세입자는 일단 해당 부동산에 퇴거를 하시고 집주인을 상대로 손해배상 청구소송을 진행하시면 됩니다.

주택임대차보호법 제6조의 3은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

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1. 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
   1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
   5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
   6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
      1. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
      2. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
      3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
   8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
   9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
2. 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
4. 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조 2를 준용한다.
5. 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
6. 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
   1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외의 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 '환산월차임'이라한다)의 3개월분에 해당하는 금액
   2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
   3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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위 조항에서 우리가 필요한 내용은 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절을 했음에도 불구하고, 세입자가 계약갱신청구권 행사했다면 거주했을 기간이 경과되기 전에 제3자에게 임대를 준 경우 임차인의 갱신요구권을 무력화시킨 것에 대한 손해배상책임을 부담한다는 것입니다.

즉, 집주인이 실거주를 내세워 계약갱신청구권을 무력화시킨 후 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대를 주게 된다면 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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Q. 그렇다면 세입자는 얼마를 손해배상으로 청구할 수 있을까요?

집주인이 보증금만 증액하면서 임대를 했다면 보증금 1억 당 500만원의 손해배상금액이 산출된다고 해요.

Q. 반면에 보증금은 그대로인데 월세만 증액된 경우에는 얼마를 손해배상으로 청구할 수 있을까요?

예를 들어, 집주인이 1억 5000만원/70만원으로 계약을 체결한 전 세입자를 실거주 사유로 내보내고 새로 계약한 세입자와 1억 5000만원/200만원으로 하는 임대차 계약을 체결했다면 집주인은 전 세입자에게 130 * 24개월 = 3120만원 정도의 손해배상금이 산정된다고 해요. 정확한 손해배상액은 반드시 변호사와 상담을 통해 알아보세요. :)

이와 같이 집주인이 허위의 실거주를 내세워 갱신청구권을 무력화시켰다면 이에 대한 손해를 배상받기 위해 손해배상 청구소송을 해야해요. 부당한 집주인의 횡포에 당하고만 있지 마시고 행동하세요!! 제가 알기론 소송에서 승소한다면 소송비용(변호사 선임비용 등 100%는 아닌 것 같지만)을 상대방에게 청구할 수 있는 것으로 알고 있어요. 그러니 주저하지 마시고 억울한 상황이시라면 적극적으로 대처하세요!