매도인의 하자담보책임

매도인 하자담보책임

드라마 '법대로 사랑하라' 소음공해 아파트 에피소드에서 아주 잠깐 언급되었던 매도인의 하자담보책임에 대해서 이야기하고자 합니다. 해당 에피소드에서 이승기가 날림 시공사에게 매도인의 하자담보책임으로 손해배상청구를 하고 싶어도 권리행사기간이 지났기 때문에 어렵다고 언급을 합니다. 그렇다면 매도인의 하자담보책임이란 무엇일까요?

출처 : KBS2  '법대로 사랑하라' S1E3 : 덕통사고

사람은 일반적으로 주거지가 필요합니다. 그렇기 때문에 살아가면서 몇 번쯤은 부동산에 임차하기도 매매하기도 합니다. 부동산을 소유하는 방법은 여러가지가 있지만, 스스로 건물을 신축하는 경우가 아니라면 기존 건물의 소유자와 매매 계약을 체결해 매매대금을 지급하고 소유권을 이전 받는 것이 일반적이죠.

그렇게 부동산 매매 계약을 체결했는데, 해당 부동산을 매수한 이후 거래한 해당 부동산에 심각한 하자가 존재한다는 사실을 알게 되었다면 매우 난감한 상황에 빠지고 맙니다. 마치 '법대로 사랑하라'의 소음공해 아파트처럼 말이죠. 이미 매도인에게 매매대금 전부를 지급했는데, 거래 부동산에 하자를 발견하게 된다면 매수인의 입장에서는 엄청 당황할 수밖에 없습니다. 이럴 때 매도인 측에 물을 수 있는 것이 "하자담보책임"입니다.

어떤 사람이 아파트에 대한 소유권을 전 소유자와 매매계약을 체결한 후 매매대금을 지급해 취득한 경우를 예로 들어보겠습니다. 아파트를 전 소유자로부터 매수했다는 의미는 아파트가 건축되었을 때로부터 일정 기간이 지났다는 것을 의미하겠죠. 건물은 시간이 지날수록 노후화되기 마련이기 때문에, 일정한 하자가 존재할 수밖에 없습니다. 그뿐만 아니라 날림시공이나 부실공사가 만연한 대한민국에서 건축물에 설계상 하자가 있는 것은 일반적인 일이기 때문이에요. 건물에 대한 하자를 알고서도 매매 계약을 결심한 경우에는 어쩔 수 없지만, 하자가 없는 줄 알고 건물을 구입했는데, 소유권을 취득한 후 하자를 발견하게 된 것이라면 매우 억울할 수밖에 없는 상황이 생깁니다. 하자가 있었다는 것을 알았다면 계약하지 않거나 매매대금을 낮춰서 계약을 진행했을 수 있었기 때문입니다. 하자가 존재하지 않는다는 것을 전제로 정상적인 매매대금을 지급한 매수인으로서는 속았다는 기분이 들 수밖에 없습니다.

이러한 사정을 고려해서 우리 민법은 "매도인의 하자담보책임"이라는 것을 규정하고 있어요. 민법 제575조와 민법 제580조는 매도인의 하자담보책임에 대해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.

민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있다.

민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니한다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

하자가 없다는 사실을 전제하고 매매 계약을 체결하였는데, 매매 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 위 조항에 근거하여 매도인에 대해 하자담보책임을 청구할 수 있습니다. 단, 매도인의 하자담보책임은 "매수인이 하자의 존재를 알지 못한 경우"에만 청구할 수 있습니다. 매매 목적물에 하자가 존재한다는 사실을 알고도 매매계약을 체결했다면 이에 대한 책임은 매수인이 부담해야합니다.

반응형

매도인의 하자담보책임이 성립하기 위해서는 일정한 요건이 충족되어야 합니다. 매수인이 매도인에 대하여 매매 목적물에 대한 하자담보책임을 묻기 위해서는 1) 매매 계약이 유효하게 성립해야 하고, 2) 매매 목적물에 하자가 존재해야 하며, 3) 매수인이 하자의 존재를 알지 못했어야 합니다.

하자담보책임에서 이야기하는 매매 목적물의 "하자"라는 것은 매매 목적물이 통상적으로 갖추어야 할 성질 또는 상태에 미달하는 경우 또는 매매 목적물이 당사자 사이에 합의된 성질 또는 상태에 미달하는 경우를 의미하고 있습니다. 건축허가 불능과 같이 매매 목적물에 법률상 장애가 존재하는 경우도 "하자"가 있는 경우로 인정하고 있습니다.

매매 목적물에 하자가 존재하는지에 대한 판단기준 시점이 중요합니다. 하자를 판단하는 기준시점은 "매매계약 성립 당시"이에요. 매매 목적물에 하자가 존재하여 매매 계약의 목적을 달성할 수 없다면, 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 매도인에 대하여 손해배상청구를 할 수 있습니다.

또한, 매도인의 하자담보책임을 물을 때 가장 주의 하셔야 할 부분은 민법이 하자담보책임을 물을 수 있는 권리행사기간을 정해놓고 있다는 점이에요. 민법은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다고 규정하고 있습니다. 위 기간을 준수하지 않을 경우 매매 목적물에 명백한 하자가 있는 경우에도 권리행사기간이 도과되어 소송을 하더라도 패소를 할 수 있으니, 각별한 주의하셔야 하는 부분입니다.

'법대로 사랑하라'의 소음공해 아파트 에피소드에서 이승기가 매동인의 하자담보책임으로 손해배상책임 소송을 할 수 없다라고 합니다. 이제는 이승기의 말이 어느정도 이해가 되셨을 겁니다. 손해배상청구소송을 하더라도 패소 가능성이 높기 때문에 소송은 할 필요가 없다라고 들리시나요!?! 아파트 매매계약이 유효하고 매매목적물에 하자가 명확히 존재함에도 불구하고 앞서 언급한 권리행사기간이 도과되었기 때문에 패소 가능성이 높다는 것까지 머릿속에 들어오셨다면, 당신은 이미 실생활 부동산 마스터가 되셨습니다!

권리행사기간을 놓치지 마시고, 매매한 부동산에 하자가 발생했다면 즉시 당장 손해배상청구를 하시기 바라겠습니다.