보증금 못 받았는데 임차권등기 말소? 절대 먼저 하지 마세요!

임대인이 '등기 말소 먼저 해줘야 보증금을 줄 수 있다'라고 주장하고 있나요? 임차인은 보증금을 받기 전엔 임차권등기를 말소할 의무가 없어요. 대법원 판례와 실무 대응 전략까지 지금 바로 확인하세요!

계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못하고 계신가요? 그런데 임대인 쪽에서는 '임차권 등기를 말소해줘야 보증금을 주겠다'라고 주장하고 있진 않나요? 이럴 땐 정말 난감하죠. '먼저 임차권등기를 말소해야 하나?', '괜히 말소했다가 보증금을 못 받으면 어떡하지?' 같은 고민이 머릿속을 맴돌 거예요.

실제로 이런 상황에서 어떻게 대응해야 할지는 법적인 판단이 필요한 문제인데요. 오늘은 입차권등기 말소와 보증금 반환 사이의 법적 관계에 대해 현실적인 사례와 함께 자세히 설명드릴게요.

결론부터 말하자면, 절대 먼저 말소하지 마세요!

결론부터 말씀드릴게요. 절대 먼저 말소하실 필요 없어요. 오히려 말소를 먼저 해버리면 임차인에게 매우 불리해질 수 있어요. 임차권등기는 임차인이 이사를 나간 이후에도 보증금을 돌려받을 때까지 자신의 권리를 보존하기 위한 강력한 방어장치예요.

임차권등기가 되어 있는 동안에는 임대인이 그 건물을 팔거나 담보로 제공하더라도 임차인의 권리가 보호됩니다. 반대로 임차권등기를 말소해 버리면 임차인의 권리는 후순위로 밀려나 보증금을 못 받을 위험이 생기는 거죠.

그래서 대법원에서도 '보증금 반환 전에는 임차인이 임차권 등기를 말소할 의무가 없고, 보증금이 반환되어야 말소의무가 발생한다'라고 명시했어요.

하지만, 임대인들이 임차인에게 '임차권등기 말소를 안 하면 집을 팔 수가 없어요', '등기가 걸려 있어서 대출이 안 나와요'라고 마치 임차인의 보호장치 때문에 임차인의 전세보증금을 돌려 줄 수가 없다는 어이없는 말을 자주 합니다. 임차권등기 때문에 후속임차인이 들어오지 않고, 대출이 잘 안나오는 것은 사실 맞는 말입니다. 실제로 임차권 등기가 설정된 부동산은 담보로서 가치가 떨어지고 매매나 대출에 제한이 생기죠. 하지만 그건 임대인이 보증금을 돌려주지 않았기 때문이에요. 임대인이 보증금만 제대로 돌려줬다면 임차인도 당연히 등기를 말소해 줄 의무가 생기게 돼요.

즉, 보증금을 먼저 주는 게 법적으로도 맞고 상식적으로도 맞는 순서라는 거예요. 이를 뒤집어서 임차인에게 먼저 등기말소를 요구하는 건 부당한 주장이고, 임차인을 위협에 빠트리는 행동이죠. 만약, 임차인이 보증금을 돌려받기 전에 임차권등기를 말소시켜줬다면, 이제 다시 임대인에게 질질 끌려다니는 상황이 빠집니다. 더 나아가 보증금을 못 받을 수도 있는 위험성도 가지고 있고요. 이제 좀 이해가 되시나요? 임대인이 임차인에게 보증금반환을 목적으로 임차권등기 말소를 선이행하라는 말은 본인은 금융적·법적·신용적 아무 리스크를 지고 싶지 않으니, 임차인이 다 짊어지라는 소리와 같습니다.

그럼 이런 상황에서 실무적으로는 어떻게 대응하는 게 좋을까요?

내용증명을 보내는 걸 추천드려요. '보증금 반환이 완료되면 임차권 등기를 말소하겠습니다'라는 입장을 명확히 서면으로 전달하는 것이죠. 임대인의 등기말소 요구가 부당하다는 점도 함께 명시해두면 좋아요. 또한 대화는 문자나 이메일, 카카오톡으로 주고받으면서, 반드시 기록으로 남기세요. 분쟁이 생겼을 때 매우 중요한 증거가 됩니다.

협의가 되지 않고 임대인이 계속 보증금을 미루면, 결국 임대차보증금 반환청구 소송으로 대응하는 게 확실한 방법이에요. 필요하다면 임차권 등기를 유지한 상태에서 이사하는 것도 고려해볼 수 있어요. 임차권등기를 유지한 상태에서 이사까지 간다면, 지연이자 12%까지 청구할 수 있기 때문에 여러모로 미리 임차권등기 신청을 해두는 것은 좋습니다.

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정리하자면 임대차 계약이 끝났고 이사도 완료됐는데 보증금이 반환되지 않았다면 절대 등기를 먼저 말소하지 마세요. 임차권 등기는 내 보증금을 지키는 최고의 수단이에요. 말소해버리는 순간, 그 권리를 스스로 포기하게 되는 거예요.

따라서 임대인에게는 '보증금을 먼저 지급해주면 등기는 즉시 말소하겠다'라는 입장을 분명히 하시고, 협의가 어렵다면 법적인 절차를 통해 정당하게 대응하시는 것이 가장 안전한 방법이에요.