임대차보증금만 신고하고 월세를 신고하지 않기로 합의한 경우의 법적 유효성

임대차 계약에서 임대인이 임대차 보증금만 세무서에 신고하고 월세(월 차임)는 신고하지 않기로 합의하며 임차인이 월세를 신고할 경우, 그에 따른 부가가치세 등을 임차인이 부담하기로 약정하는 것이 유효한지 여부에 대해 살펴보겠습니다.

법적 유효성의 검토

세법 위반 여부 : 대한민국의 세법에 따르면 임대인은 임대소득을 신고해야 할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 임대소득을 신고하지 않는 것은 탈세 행위로 간주될 수 있으며 법적으로 처벌받을 수 있습니다. 따라서, 임대인이 월세를 신고하지 않기로 합의하는 것은 세법에 위반됩니다.

약정의 무효성 : 임대차계약에서 임차인이 월세를 신고하고 그에 따른 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 약정은 공정성을 결여하고 있습니다. 대한민국 민법 제103조는 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 법률행위는 무효로 한다'고 규정하고 있습니다. 즉, 법률에 위반되거나 공정한 거래 관행을 위반하는 약정은 무효입니다.

선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

[민법 제103조(반사회질서의 법률행위)]

대법원 판례 : 대법원 판례에 따르면 세법에 위반되는 약정은 무효입니다. 법원은 세법을 위반하여 임대소득을 신고하지 않는 것은 법률의 취지에 반하며, 이를 강요하는 약정은 무효로 판단할 가능성이 높습니다.

임대인과 임차인이 세무서에 임대차보증금만 신고하고 월 차임은 신고하지 않기로 합의하면서 임대차보증금에 차임을 '임차인이 다 신고하면' 그 차임에 대한 부가가치세 등을 임차인이 부담하기로 하는 내용의 세금부담 약정을 한 사안에서, 위 세금부담 약정은 임차인이 스스로 세무서에 차임 약정이 존재한다는 사실을 신고함으로써 그에 대한 부가가치세 등을 임대인이 부담하게 될 경우 이를 임차인이 부담하겠다는 뜻으로 이해됨에도, 임대인에 대한 세무조사 과정에서 누락신고된 차임이 밝혀졌다는 사유만으로 임대인에게 추가로 부과된 부가가치세 본세를 위 세금부담 약정에 따라 임차인이 부담하여야 한다고 본 원심판결을 파기한 사례

[대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결]

주의사항

임대차계약서를 작성할 때 임대인과 임차인은 모든 소득을 정확히 신고하고 세법을 준수하는 내용을 포함해야 합니다. 임대차계약서에 세법을 위반하는 내용이 포함되면, 해당 약정은 법적으로 무효가 되며 임차인은 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.

임차인은 임대인의 요구에 따라 월세를 신고하지 않는 행위에 동의하지 않아야 하며, 모든 소득을 정확히 신고해야 합니다. 만약, 임대인의 요구에 따라 신고하지 않으면, 임차인 역시 세법 위반에 대한 책임을 질 수 있습니다.

임대인이 임대차 보증금만 신고하고 월세를 신고하지 않기로 합의하면서 임차인이 월세를 신고할 경우, 그에 따른 부가가치세 등을 임차인이 부담하기로 약정하는 것은 법적으로 무효입니다. 이는 대한민국 세법 및 민법에 위반되는 행위로 간주될 수 있으며, 법원에서도 이러한 약정은 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서, 임차인은 이러한 약정을 체결하지 않도록 주의해야 하며, 법적 문제가 발생할 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.