대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 보증금을 증액한 경우의 법적효력은

대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정 등이 이후에 임대인과 합의하여 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액 부분에 대해 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부에 대해 살펴보겠습니다. (글의 맨 아래에 '경락'에 대한 추가설명이 있습니다.)

대항력

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 취득하여 제3자에 대해 임대차관계를 주장할 수 있습니다. 그러나 저당권 설정 등기 이후에 이루어진 보증금 증액에 대해서는 별도의 법적 검토가 필요합니다.

대법원 판례

대법원 판례(90다카11377)에 따르면 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정 등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 추가 보증금을 지급한 경우, 그 증액 부분에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없습니다.

[판결사항]
대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금중 증액부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

[판결요지]
대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다.


[대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결]

대법원은 위 판례처럼 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정 등기 이후에 임대인과 합의하여 보증금을 증액한 경우, 증액 부분에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없다는 점을 명확히 했습니다. 따라서, 임차인은 저당권 설정 등기 이전에 보증금에 대해서만 저당권자에게 대항할 수 있습니다.

이와 같은 법적 상황을 고려하여 임대차 계약을 체결하거나 보증금을 증액할 때는 신중한 접근이 필요합니다. 필요한 경우, 법률 전문가의 조언을 받아 계약 조건을 명확히 하고 법적 보호를 받을 수 있는 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

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추가설명

경락이란

경락은 경매절차에서 가장 높은 가격을 제시한 사람이 부동산을 낙찰받는 것을 의미합니다. 즉, 경매에서 물건이 매각되는 과정을 말합니다. 법원 경매를 통해 부동산이 매각될 때, 여러 입찰자들이 입찰에 참여하여 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 해당 부동산을 경락받게 됩니다.

경락의 법적효과

경락을 통해 부동산을 낙찰받은 사람은 경락 대금을 완납한 후 소유권을 취득하게 됩니다. 이 과정에서 기존의 임대차 관계나 저당권 등 다양한 권리가 어떻게 처리되는지에 대한 이번 포스팅에서 설명드린 것처럼 법적 논의가 발생할 수 있습니다. 경락 과정에서 기존의 저당권이 우선하며, 저당권설정 이후의 권리 변경은 경락받은 소유자에게 효력이 미치지 않기 때문에 저당권 이전의 보증금만 대항할 수 있고, 저당권 이후의 증액 보증금은 대항할 수 없다는 것입니다.