전세계약을 앞두고 있는 임차인이라면, 반드시 알아야 하는 사안들

전세계약을 체결하기 전에는 반드시 여러가지 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 잘못된 계약은 나중에 큰 피해로 돌아올 수 있으므로, 전세계약 체크리스트를 참고하여 안전하고 확실한 전세계약을 체결하시기 바랍니다.

부동산 등기부등본 확인

부동산 등기부등본은 해당 부동산의 소유권 및 권리 관계를 명확히 확인할 수 있는 중요한 서류입니다. 계약 전 반드시 열람하여 소유자가 실제 집주인인지, 근저당권이나 가압류 등의 권리가 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 이러한 권리 관계는 임차인의 권리에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 등기부등본의 을구 뿐만 아니라 갑구에 신탁등기가 되어있는지도 반드시 확인해야 합니다.

임대차계약서 작성

임대차계약서는 계약 당사자 간의 권리와 의무를 명확히 규정하는 문서입니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차 목적물의 주소, 임대차 기간, 보증금 및 월세, 관리비 부담 주체 등을 정확하게 기재해야 합니다. 부동산 공인중개사 중에서 임대차 표준 계약서라면서 깐깐하다고 임차인에게 핀잔을 주는 전문성 떨어지고, 게으른 사람들이 종종 존재합니다. 중개수수료가 아까우니 그냥 다른 공인중개사를 찾아보시길 바랍니다.

전입신고와 확정일자 받기

전입신고는 임차인이 해당 주택에 실제 거주하고 있음을 증명하는 절차입니다. 전입신고와 동시에 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 향후 경매나 공매 시 임차인의 권리를 보호하는 데 매우 중요합니다. 주택임대차보호법에 따르면 전입신고와 확정일자를 받은 임차인은 후순위 권리자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

임대인의 신용도 확인

최근 임대차계약을 진행할 때 임대인의 신용도를 확인하는 추세입니다. 임대인의 신용도는 임대차 계약의 안전성을 평가하는 데 중요한 요소입니다. 임대인이 금융권에서 신용불량자로 등록되어 있거나, 다수의 채무를 지고 있는 경우 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있습니다. 임대인의 재정 상태를 확인할 수 있는 자료를 반드시 요구하시기 바랍니다.

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최근에 지인이 전세계약을 맺을 때 임대인에게 이를 요구했는데, 중개인이 '직거래도 아니도 중개사를 통해 계약하시는데, 임대인 신용도 확인을 하시면 임대인이 기분 나뻐하신다'라는 식으로 말을 했다고 합니다. 최근 전세사기부터 시작해서 당연한 요구임에도 불구하고, 공인중개사의 역할이 무엇인지도 모르는 몰상식한 중개인들이 아직도 많으니 전세보증금 반환문제는 항상 문제일 수밖에 없습니다.

이러한 공인중개사가 많으니 '안심전세', '클린임대인(서울시)' 등을 통해 확인할 수 있는 부분은 다 확인하고 전세계약을 진행하시길 바랍니다. 억 단위 보증금을 주고 받는 계약의 당사자인 임차인의 당연한 요구입니다. 전세계약 전에 공인중개사 또는 임대인에게 이를 요청하시기 바랍니다. 해당 요구를 받아드리지 않는 임대인이나 공인중개사는 거르시기 바랍니다.

임대차보증보험 가입

임대차보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비해 가입하는 보험입니다. 이를 통해 임차인은 보증금을 보험사로부터 돌려받을 수 있습니다. 보험료는 임차인이 부담하는 경우가 많지만, 안전한 전세계약을 위해서는 적극 고려할 필요가 있습니다.

계약해지 및 갱신통보

전세계약이 만료되기 전에 임대인과 임차인은 계약해지 및 갱신에 대해 명확히 통보해야 합니다. 임차인은 계약만기 2개월~6개월 전에 임대인에게 계약해지 통보를 해야하며, 이 사실을 내용증명 등으로 증명할 수 있어야 합니다. 공인중개사가 기재한 만기 3개월전에 해지통보해야한다라고 임대인이 말하지만, 임차인의 경우 만기 최소 2개월 전까지 계약해지통보가 가능합니다. 이를 통해 묵시적 갱신을 방지하고, 보증금을 제때 반환받도록 해야 합니다. 간혹, 임대인이 '자신의 자녀와 이야기해라', '자신의 남편에게 말해라'라는 등으로 무식한 소리를 합니다. 계약해지 및 갱신통보는 임대차계약 당사자들끼리 해야합니다. 계약 당사자가 아닌 사람들끼리 이야기를 해봤자 나중에 법적절차를 밟을 때 문제가 생기니 유의하시기 바랍니다.

임차권등기명령 신청

임차권등기명령은 임차인의 권리를 보호하기 위한 강력한 수단입니다. 전세계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기명령을 통해 임차권을 등기부에 기재할 수 있습니다. 이를 통해 대항력을 유지해야 하며, 나중에 전세집을 인대인에게 인도 후 전세보증금 반환소송을 진행하게 되면, 임대인에게 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

명의신탁 여부 확인

명의신탁은 주택 소유자가 아닌 제3자 명의로 등기된 경우를 의미합니다. 이러한 경우 임대차계약이 법적으로 유효한지, 임차인의 권리가 보호될 수 있는지를 확인해야 합니다. 주택 소유자가 아닌 명의신탁자와 계약을 체결할 경우, 주택임대차보호법 적용 여부를 명확히 알아두어야 합니다. 이를 확인하는 방법은 제일 먼저 말했던 부동산 등기부등본을 발급받아 갑구 기재사항을 보면 알 수 있습니다. 신탁등기가 되어 있는 경우에는 신탁원부를 반드시 확인해보아야 하며, 이를 설명 및 고지하지 않는 공인중개사는 거르시기 바랍니다. 공인중개사가 여러분의 전세보증금을 보호해주지 않습니다. 자신의 분야에 대한 전문성이 떨어지는 부동산 공인중개사가 참 많으니 주의하시기 바랍니다.

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현 상태의 권리 사항 유지 특약사항

전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생하는 것을 악용하여, 전입일에 부동산을 제3자에게 양도하거나 근저당을 설정하는 전세사기가 유행했습니다. 이를 방지하기 위해 계약 시 특약사항에 '현 상태의 권리 사항을 유지한다'는 내용을 반드시 포함해야 하며, 임대인이 이를 어겼을 때에는 바로 '전세사기'로 고소를 진행해야 합니다. 이 또한 부동산 공인중개사가 임차인에게 깐깐하다고 하면서 핀잔을 주는 부분입니다. 이러한 부분을 공인중개사가 하지 않으니, 전세사기가 생기는 것입니다. 물론, 특약사항을 기재했다고 전세사기를 당하지 않는 것은 아니지만, 임차인으로 대비할 수 있는 모든 것들은 해놔야합니다.

후속세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다는 임대인

임대인이 후속세입자를 구하지 못한 것과 임차인이 전세보증금을 돌려받는 것과는 아무런 관계가 없습니다. 임차인은 임대차 계약의 목적물인 전세집을 만기에 임대인에게 인도를 하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 반환을해야 하는 동시이행 관계만 존재합니다. 즉, 보증금을 돌려줄 수 없다는 임대인을 대상으로는 앞서 설명드린 임차권등기를 경료 후 다른 곳으로 이사를 감으로써 소송으로 임대인에게 지연이자를 청구하면 됩니다.

전세보증금을 돌려받는 방법

임차권등기명령을 마친 후 새로운 곳으로 이사를 가고, 전세보증금 반환소송을 진행합니다. 소송에서 승소한 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 판결문을 가지고 임대인의 부동산에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다. 특히, 서울 아파트의 경우에는 경매 수요가 있기 때문에, 경매낙찰 대금에서 배당요구를 통해 전세보증금을 회수 할 수 있습니다.


전세계약을 체결하기 전에 이번 포스팅에서 소개해드린 사항들을 꼼꼼히 검토하고 준비하는 것이 바람직합니다. 이를 통해 임차인은 불필요한 법적 분쟁을 피하고, 안전하게 전세집을 임차할 수 있습니다.